FINANCE & DIVORCE

Hypotheek verhogen

Je woning is in waarde gestegen, je wilt verbouwen of je hebt extra financiële ruimte nodig. Een logische gedachte: kan ik mijn hypotheek verhogen? In veel gevallen kan dat, maar er zijn voorwaarden, en de hoogte van wat mogelijk is verschilt per situatie.

Op deze pagina lees je wanneer je je hypotheek kunt verhogen, waarvoor je het mag gebruiken, hoeveel er mogelijk is en hoe de bank dit beoordeelt.

Wat betekent hypotheek verhogen?

Je hypotheek verhogen betekent dat je bij je huidige geldverstrekker, of soms een nieuwe, extra leent bovenop je bestaande hypotheek. Dat extra geld kun je gebruiken voor uiteenlopende doelen: van een verbouwing tot het uitkopen van een partner bij scheiding.

Technisch gezien wordt je bestaande hypotheek uitgebreid met een nieuw leningdeel. Je totale hypotheekschuld stijgt, en daarmee ook je maandlasten.

Niet hetzelfde als oversluiten: Bij oversluiten vervang je de hele hypotheek door een nieuwe. Bij verhogen voeg je alleen een extra deel toe aan je bestaande hypotheek. Dat is eenvoudiger, maar niet altijd goedkoper dan een combinatie van beide.

Plan direct een afspraak in

Waarvoor kun je je hypotheek verhogen?

Geldverstrekkers kijken kritisch naar het doel waarvoor je de hypotheekverhoging aanvraagt. De meest geaccepteerde redenen zijn:

1

Verbouwing of uitbouw

Verbouwen is de meest voorkomende reden voor een hypotheekverhoging. Je investeert het geld in je eigen woning, wat de waarde ervan verhoogt. Bovendien is de rente fiscaal aftrekbaar als het geld in de eigen woning wordt geïnvesteerd.

De bank wil vaak bewijs dat het geld ook daadwerkelijk voor de verbouwing wordt gebruikt. Dit doen ze via een bouwdepot waar je je facturen kunt indienen.

Lees hier meer over in mijn blog over de hypotheek verhogen voor een verbouwing.

2

Verduurzamen

Zonnepanelen, warmtepomp, isolatie, HR++-glas: verduurzamingsmaatregelen kunnen ook via een verhoging gefinancierd worden. Sommige geldverstrekkers bieden een rentevoordeel als je investeert in verduurzaming en wellicht ook nog als dit gevolgen heeft voor je energielabel.

3

Overwaarde opnemen

Heb je flink overwaarde opgebouwd? Dan kun je een deel daarvan vrijmaken via een hypotheekverhoging. Je kunt het geld gebruiken voor consumptieve doelen, maar dan is de rente níet aftrekbaar. Gebruik je het voor de eigen woning, dan wel. De voorwaarden van de geldverstrekkers verschillen hierin wel wat mogelijk is en wat niet.

4

Uitkopen partner bij scheiding

Gaat één van jullie in de woning wonen na een scheiding en is er overwaarde? Dan moet de vertrekkende partner worden uitgekocht. Dit financier je door de hypotheek te verhogen. Dit is een specifieke situatie met eigen regels, lees hier meer over in mijn blog over hypotheek verhogen voor uitkopen partner.

5

Andere doelen

Aankoop van een tweede woning of vakantiewoning
Aflossen van andere schulden
Financiering van studie of grote aankopen

Let op: niet elk doel wordt door elke geldverstrekker geaccepteerd. En voor sommige doelen (consumptief gebruik) is de rente niet aftrekbaar.

Hoeveel kun je je hypotheek verhogen?

Dat hangt af van drie factoren: de waarde van je woning, je inkomen en de geldende leennormen.

1. Woningwaarde en loan-to-value

Je totale hypotheek mag in de meeste gevallen niet meer bedragen dan 100% van de marktwaarde van je woning. Dit heet de loan-to-value (LTV).

Voorbeeld: Je woning is €400.000 waard en je hebt nog €220.000 hypotheekschuld. Maximaal kun je dan €400.000 − €220.000 = €180.000 extra lenen. Of dit ook haalbaar is zal moeten blijken op basis van je inkomen, want je inkomen moet de hogere lasten aankunnen.

Bij verduurzaming mag je in sommige gevallen meer lenen: tot 106% van de woningwaarde voor energiebesparende maatregelen.

2. Inkomen en draagkracht

De geldverstrekker toetst opnieuw of je inkomen de hogere maandlasten kan dragen. Hiervoor gelden de standaard leennormen (NIBUD). Ben je zzp’er of heeft je inkomen een wisselend karakter? Dan wordt er niet alleen gekeken naar nu, maar ook naar het verleden.Het verschilt per geldverstrekker of dit het laatste jaar is of bijvoorbeeld de laatste 3 jaar.

3. Hypotheekvorm van het nieuwe deel

Het extra deel moet in de meeste gevallen annuïtair of lineair worden afgelost als je renteaftrek wilt. Kies je voor een aflossingsvrij extra deel, dan is er geen renteaftrek op dat deel.

Woningwaarde	Bestaande hypotheek	Max. verhoging (100% LTV)
€300.000	€180.000	€120.000*
€400.000	€220.000	€180.000*
€500.000	€250.000	€250.000*

* De daadwerkelijke verhoging is afhankelijk van je inkomen. Dit is het maximale bedrag op basis van woningwaarde.

Wat zijn de kosten van een hypotheekverhoging?

Een hypotheekverhoging brengt kosten met zich mee, maar minder dan een volledig nieuwe hypotheek:

Taxatiekosten: €500 tot €900 Notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte: €500 tot €1.000 (tenzij je hypotheek verhoogd is ingeschreven dan hoef je niet altijd naar de notaris)
Advieskosten: afhankelijk van de complexiteit

Sommige geldverstrekkers accepteren een taxatierapport via een desktoptaxatie(goedkoper). Check dit vooraf.

Ik heb hulp nodig

Is de rente aftrekbaar bij een hypotheekverhoging?

Dat hangt af van waarvoor je het geld gebruikt:

Verbouwing, verduurzaming of aankoop eigen woning: rente wél aftrekbaar
Overwaarde opnemen voor consumptief gebruik (vakantie, auto, aflossen schulden): rente níet aftrekbaar
Uitkopen partner bij scheiding: rente aftrekbaar als het deel van de eigen woning betreft en je voldoet aan een verplichte aflossing annuïtair of lineair.

Bijleenregeling: Heb je eerder overwaarde ontvangen bij verkoop van een woning en gebruik je die niet volledig voor je nieuwe woning? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Dit heet de bijleenregeling.

Hoe vraag je een hypotheekverhoging aan?

Bepaal waarvoor je het geld wilt gebruiken en welk bedrag je nodig hebt
Laat een taxatie uitvoeren om de actuele woningwaarde vast te stellen
Check de mogelijkheden
Lever de gevraagde documenten aan
Bij verbouwing: lever een verbouwingsspecificatie aan
Teken de nieuwe hypotheekakte bij de notaris of de onderhandse akte als je ruimte binnen de verhoogde inschrijving hebt

De doorlooptijd is gemiddeld 4 tot 8 weken, afhankelijk van hoe snel de taxatie en beoordeling verlopen.

Hypotheek verhogen of tweede hypotheek?

Je huidige hypotheek kan je verhogen. Uiteraard als je aan alle voorwaarden voldoet. Een verhoging kan onderhands of je vraagt een tweede hypotheek aan.

Soms kun je bij je huidige geldverstrekker niet verhogen maar wel bij een andere geldverstrekker. Je kan dan een tweede recht van hypotheek laten vestigen. Dit is niet bij elke geldverstrekker mogelijk en je huidige geldverstrekker moet er ook akkoord voor geven.

Hypotheek verhogen	Tweede hypotheek
Bij dezelfde geldverstrekker	Kan bij andere geldverstrekker
Eenvoudiger en goedkoper	Meer flexibiliteit
Vaste rente bestaand deel blijft	Apart rentecontract voor extra deel
Geen concurrentie van andere banken	Kan scherpere rente opleveren

Ik heb hulp nodig

Hypotheek verhogen voor verbouwing: bouwdepot

Als je de hypotheekverhoging gebruikt voor een verbouwing, wordt het geld vaak in een bouwdepot geplaatst. Je kunt dit zien als een geblokkeerde rekening bij de bank waarvan je betalingen aan aannemers en leveranciers kunt doen.

Voordelen van een bouwdepot:

Het geld wordt alleen uitbetaald als er daadwerkelijk verbouwingskosten zijn
Over het bedrag in het depot ontvang je rente, die wordt verrekend met de hypotheekrente. De hoogte van de rente hangt af van je geldverstrekker;
De bank heeft zekerheid dat het geld voor de verbouwing wordt gebruikt

Nadeel: je kunt niet zomaar over het geld beschikken. Elke uitbetaling vereist een factuur.

Lees hier meer over het bouwdepot.

Speciaal geval: hypotheek verhogen bij scheiding

Gaat één van jullie in de woning wonen na een scheiding? Dan moet de andere partner worden uitgekocht voor zijn of haar aandeel in de overwaarde. Dit doe je door de hypotheek te verhogen.

Dit is een specifiek traject met eigen aandachtspunten: de ex-partner moet uit de hoofdelijke aansprakelijkheid worden ontslagen, de overwaarde moet worden berekend en de nieuwe hypotheek moet op jouw inkomen alleen haalbaar zijn.

Lees meer: In mijn blog hypotheek verhogen voor uitkopen partner lees je precies hoe dit werkt, wat de valkuilen zijn en wat er van je wordt verwacht.

Laat mij je helpen met je hypotheek

NEEM VRIJBLIJVEND CONTACT OP

Veelgestelde vragen over je hypotheek verhogen

Kan ik mijn hypotheek altijd verhogen?

Nee. Je moet voldoende inkomen hebben om de hogere lasten te dragen én er moet voldoende ruimte zijn op basis van de woningwaarde (max. 100% LTV). Als een van beide niet klopt, werkt de bank niet mee.

Hoeveel kan ik mijn hypotheek verhogen?

Maximaal tot 100% van de marktwaarde van je woning, minus de bestaande hypotheekschuld. Wat je daadwerkelijk kunt verhogen, hangt ook af van je inkomen.

Is de rente over een hypotheekverhoging aftrekbaar?

Alleen als je het geld gebruikt voor verbetering of onderhoud van je eigen woning. Gebruik je het voor andere doelen, dan is de rente niet aftrekbaar.

Moet ik voor een hypotheekverhoging naar de notaris?

Dit ligt aan de voorwaarden van je eerste hypotheek. Heb je die verhoogd ingeschreven, hoef je niet opnieuw naar de notaris. Is er geen verhoogde inschrijving of niet voldoende ruimte, dan zal je naar de notaris moeten.

Kan ik mijn hypotheek verhogen bij een andere bank dan waar ik nu zit?

Dit is afhankelijk van de geldverstrekker waar je nu de hypotheek hebt lopen en de geldverstrekker waar je de verhoging wilt aanvragen.

Hoe lang duurt een hypotheekverhoging?

Gemiddeld 4 tot 8 weken. De taxatie en inkomenstoets bepalen grotendeels de doorlooptijd.

Kan ik mijn hypotheek verhogen als ik zzp’er ben?

Ja, dat is mogelijk. De bank kijkt dan naar je gemiddelde winst over de afgelopen jaren. Met een stabiel inkomen en voldoende jaarrekeningen zijn er goede kansen.

IK HEB EEN ANDERE VRAAG