FINANCE & DIVORCE
Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is jarenlang een van de meest afgesloten hypotheekvormen in Nederland geweest. En hoewel er tegenwoordig strengere regels voor gelden, hebben nog altijd honderdduizenden huiseigenaren een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Als jij daar ook bij hoort, of als je overweegt er een af te sluiten, is het belangrijk om precies te begrijpen hoe het werkt, wat het kost en wat de risico’s zijn.
Op deze pagina leg ik je alles uit over de aflossingsvrije hypotheek: van berekening tot renteaftrek, van actuele regels tot jouw opties als de looptijd bijna afloopt.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd alleen rente. Je lost de lening zelf niet af. De hypotheekschuld blijft daardoor gelijk gedurende de hele looptijd, tenzij je zelf extra aflost.
Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van €250.000. Na 30 jaar staat er nog steeds €250.000 open. Je hebt in die tijd wel elke maand rente betaald, maar je schuld is niet gedaald.
Dat klinkt misschien vreemd, maar voor veel mensen was dit jarenlang de aantrekkelijkste hypotheekvorm: lage maandlasten, en de verwachting dat de woning zoveel in waarde zou stijgen dat de schuld bij verkoop makkelijk afgelost kon worden.
Aflossingsvrije hypotheek berekenen: wat betaal je per maand?
De maandlast van een aflossingsvrije hypotheek is simpel te berekenen: je betaalt alleen rente over de volledige hoofdsom.
Formule: Hypotheekbedrag × rentepercentage ÷ 12 = maandelijkse rente
|
Hypotheek |
Rente |
Maandlast |
Na 30 jaar schuld |
|
€150.000 |
3,5% |
€438 |
€150.000 |
|
€250.000 |
3,5% |
€729 |
€250.000 |
|
€350.000 |
3,5% |
€1.021 |
€350.000 |
|
€250.000 |
4,5% |
€938 |
€250.000 |
Vergelijk dit met een annuïtaire hypotheek van €250.000 bij 3,5% rente: daar betaal je de eerste maand circa €1.257. Maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek zijn dus aanzienlijk lager, maar je bouwt ook geen vermogen op.
Rente aflossingsvrije hypotheek: wat bepaalt wat je betaalt?
De rente op een aflossingsvrije hypotheek werkt hetzelfde als bij andere hypotheekvormen: je kiest een rentevaste periode (bijv. 5, 10 of 20 jaar) of een variabele rente. Na die periode wordt de rente opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende marktrente.
Belangrijk: omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek nooit aflost, blijft je schuld hoog. Dat betekent dat je ook na 20 jaar nog steeds over het volledige bedrag rente betaalt. Bij een annuïtaire hypotheek daalt je rentelast juist elk jaar, omdat je schuld afneemt. Je maandlast blijft echter wel gelijk zolang de rente gelijk blijft. Dit komt omdat de verhouding tussen rente en aflossing in je maandbedrag bij een annuïtaire hypotheek veranderd zonder dat je dit merkt op je rekening.
Let op bij renteverlenging: Veel aflossingsvrije hypotheken die rond 2000–2005 werden afgesloten, lopen de komende jaren af of moeten worden verlengd. Geldverstrekkers toetsen je inkomen dan opnieuw. Als je inkomen gedaald is (bijv. door pensionering), kan dit ervoor zorgen dat je het niet kan voortzetten. Laat je daarom tijdig adviseren en wacht niet tot de einddatum.
Kun je een aflossingsvrije hypotheek nog afsluiten?
Ja, maar met beperkingen. Sinds 2013 geldt dat nieuwe hypotheken alleen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek als ze annuïtair of lineair worden afgelost. Een puur aflossingsvrije hypotheek geeft dus géén renteaftrek meer voor nieuwe gevallen.
Toch kun je in bepaalde situaties nog een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten:
- Als onderdeel van een combinatiehypotheek (bijv. 50% annuitaïr + 50% aflossingsvrij)
- Als je geen gebruik wil maken van renteaftrek
- Bij oversluiten of verlenging van een bestaande aflossingsvrije hypotheek
- Bij bepaalde beleggingshypotheken of box-3-constructies
Of dit verstandig is, hangt sterk af van jouw situatie. Ik bespreek dit graag met je in een persoonlijk gesprek. Sommige geldverstrekkers hebben sinds 2026 beperkingen op het verstrekken van aflossingsvrije hypotheken. Gelukkig geldt dit niet voor alle geldverstrekkers.
Hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek
Voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt overgangsrecht: de rente is gewoon aftrekbaar, ook al los je niet af. Dit overgangsrecht blijft gelden zolang je de hypotheek niet verhoogt of wezenlijk wijzigt, maar eindigt wel na 30 jaar. Je mag namelijk maximaal 30 jaar rente in aftrek nemen.
Voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geldt: géén renteaftrek op het aflossingsvrije deel. Alleen het annuïtaire of lineaire deel geeft recht op renteaftrek.
Aflossingsvrije hypotheek aflossen: je opties
Aan het einde van de looptijd zijn er verschillende manieren om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen:
1. Verkoop van de woning
De meest voor de hand liggende optie. Bij verkoop wordt de hypotheek afgelost uit de verkoopopbrengst. Heb je overwaarde, dan houd je na aflossing geld over.
2. Sparen of beleggen naast je hypotheek
Sommige mensen hebben bewust naast hun aflossingsvrije hypotheek gespaard of belegd, met de bedoeling om aan het einde de lening in één keer af te lossen. Of dit voldoende is, verschilt per persoon.
3. Tussentijds extra aflossen
De meeste hypotheken staan toe dat je jaarlijks een percentage boetevrij extra aflost (vaak 10% van de hoofdsom). Zo verlaag je stap voor stap je schuld én je maandlasten.
4. Hypotheek omzetten naar annuitaïr of lineair
Je kunt (een deel van) je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een aflossende vorm. Je maandlasten gaan dan omhoog, maar je bouwt wel vermogen op.
5. Hypotheek verlengen
De geldverstrekker bekijkt aan het einde van de looptijd of je je hypotheek mag verlengen. Er kan om inkomen gevraagd worden als je je huidige contact wilt verlengen.
Risico’s van een aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek heeft de afgelopen jaren in het nieuws gestaan vanwege de risico’s, met name voor mensen die de hypotheek niet kunnen verlengen of aflossen. De voornaamste risico’s:
- Je schuld daalt niet. Je blijft kwetsbaar als de woningwaarde daalt
- Bij renteverlenging toetst de bank opnieuw je inkomen: dat kan problemen geven op pensioendatum of met je pensioeninkomen.
- Je bouwt geen vermogen op via aflossing, alleen via eventuele waardestijging van de woning
- Als de bank niet meer wil verlengen en je kunt niet aflossen, kun je gedwongen worden te verkopen
Zit jij in deze situatie of loopt je rentevaste periode binnenkort af? Neem dan op tijd contact op. Er is vaak meer mogelijk dan je denkt, maar je hebt tijd nodig om de opties goed in kaart te brengen.
Aflossingsvrije hypotheek: voor- en nadelen op een rij
|
Voordelen |
Nadelen |
|
Lage maandlasten |
Schuld daalt niet automatisch |
|
Meer maandelijkse bestedingsruimte |
Geen vermogensopbouw via aflossing |
|
Flexibel: zelf bepalen of je extra aflost |
Risico bij renteverlenging bij pensionering |
|
Renteaftrek mogelijk (pre-2013 hypotheken) |
Geen renteaftrek voor nieuwe gevallen |
|
Goed combineerbaar met annuïtaire lening |
Bank kan weigeren te verlengen |
Is een aflossingsvrije hypotheek nog verstandig?
Dat hangt volledig af van jouw situatie. Lage maandlasten kunnen aantrekkelijk zijn. Een schuld houden is niet altijd nadelig op langere termijn.
Wat ik veel zie: mensen met een bestaande aflossingsvrije hypotheek die niet goed weten waar ze aan toe zijn als de rente straks opnieuw wordt vastgesteld. Juist dáár is hypotheekadvies op zijn plek.
Lees hier meer over: aflossingsvrij onder druk
Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek geschikt?
Deze hypotheekvorm past vaak bij mensen die lage maandlasten belangrijk vinden en voldoende financiële ruimte of vermogen hebben om later af te lossen.
Ook wordt de aflossingsvrije hypotheek vaak gebruikt als onderdeel van een hypotheekconstructie, in combinatie met bijvoorbeeld een annuïtaire of lineaire lening.
Laat mij je helpen met je hypotheek
Veelgestelde vragen over een aflossingsvrije hypotheek
Is een aflossingsvrije hypotheek nog toegestaan?
Ja, maar vaak alleen gedeeltelijk en onder voorwaarden. Geldverstrekkers kijken streng naar inkomen en risico’s.
Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek verlengen?
Dat kan vaak, maar alleen als je inkomen en de waarde van je woning dit toelaten.
Hoeveel mag ik aflossingsvrij lenen?
Dat verschilt per situatie en geldverstrekker, maar meestal mag slechts een deel van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd.
Wat gebeurt er als ik niet kan aflossen aan het einde?
Dan moet je de hypotheek herfinancieren, verlengen of de woning verkopen om de schuld af te lossen.
Kan ik tussentijds extra aflossen bij een aflossingsvrije hypotheek?
Ja, meestal kun je boetevrij extra aflossen binnen de voorwaarden van je hypotheek.
Is een aflossingsvrije hypotheek goedkoop?
Op korte termijn wel door de lage maandlasten, maar op lange termijn hangt het af van hoe je de schuld aflost.
Is het risicovol om geen aflossing te doen?
Het kan risico geven als je geen plan hebt voor de eindaflossing of als je inkomen daalt.
Krijg je hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?
Dat is vaak beperkt en hangt af van je hypotheekvorm en het moment van afsluiten.
Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek omzetten?
Ja, vaak kun je (een deel van) de hypotheek omzetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Hoe bereken ik mijn maandlast?
Vermenigvuldig je hypotheekbedrag met het rentepercentage en deel door 12. Bij €250.000 en 3,5% rente is dat: 250.000 × 0,035 ÷ 12 = €729 per maand.
Wat is de rente op een aflossingsvrije hypotheek?
Bij de meeste geldverstrekkers is de rente op aflossingsvrije hypotheken hoger dan bijvoorbeeld bij een lineaire en-of annuïtaire hypotheek. Het verschil verschilt per geldverstrekker.
