FINANCE & DIVORCE

Hypotheek oversluiten

Je betaalt al jaren een hoge rente terwijl de hypotheekrente om je heen lager lijkt. Of je rentevaste periode loopt binnenkort af en je wilt weten of je bij dezelfde bank blijft of overstapt. Hypotheek oversluiten kan in beide gevallen interessant zijn, maar het is lang niet altijd voordelig.

Op deze pagina leg ik uit wat hypotheek oversluiten precies is, wanneer het loont, wat het kost en hoe je berekent of het voor jou de moeite waard is.

Wat is hypotheek oversluiten?

Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek aflost en een nieuwe afsluit bij je eigen bank of bij een andere geldverstrekker. Je blijft in dezelfde woning, maar je hypotheekcontract verandert.

Het doel is meestal: een lagere rente, lagere maandlasten, betere voorwaarden of een andere hypotheekvorm. Maar oversluiten brengt ook kosten met zich mee, zoals een vergoeding voor vervroegd aflossen (boeterente) en advies- en notariskosten.

Verschil met meenemen of verhogen: Bij oversluiten sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. Bij hypotheek meenemen neem je je bestaande rente mee bij verhuizing. Bij hypotheek verhogen vergroot je alleen het bedrag bij je huidige bank.

Wanneer is hypotheek oversluiten slim?

Oversluiten loont als het rentevoordeel over de resterende looptijd groter is dan de kosten die je maakt om over te sluiten. Dat klinkt simpel, maar hangt af van meerdere factoren.

Oversluiten is interessant als:

Je huidige rente significant hoger is dan de actuele marktrente
Je rentevaste periode binnenkort afloopt, dan is er vaak geen vergoeding
Je wilt overstappen naar een langere rentevaste periode voor zekerheid
Je wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG (als je woning onder de NHG-grens valt)
Je hypotheekvorm niet meer past, bijv. aflossingsvrij omzetten naar annuïtair
Je overwaarde wilt opnemen en tegelijk betere rentevoorwaarden wilt

Oversluiten is minder interessant als:

Je nog ver in je rentevaste periode zit (hoge vergoeding)
Het renteverschil klein is en de terugverdientijd te lang is
Je al een lage rente hebt die elders niet te evenaren is
Je op korte termijn wilt verhuizen, bij verkoop kan je vaak zonder kosten van je contract af

Kosten hypotheek oversluiten: waar houd je rekening mee?

Bij het oversluiten van een hypotheek krijg je te maken met verschillende bijkomende kosten, zoals kosten voor de notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventueel de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De totale kosten liggen gemiddeld tussen de €4.000 en €6.000, afhankelijk van onder andere de hoogte van de hypotheek en jouw persoonlijke situatie.

Daarnaast kan er een vergoeding voor vervroegd aflossen (ook wel boeterente genoemd) van toepassing zijn. De hoogte hiervan verschilt per situatie en is onder meer afhankelijk van de resterende rentevaste periode en de actuele hypotheekrente.

Het is daarom verstandig om vooraf goed te laten berekenen of de besparing door een lagere rente opweegt tegen de kosten van het oversluiten. Zo weet je zeker of oversluiten in jouw situatie financieel aantrekkelijk is.

Hypotheek oversluiten berekenen: de terugverdientijd

De eenvoudigste manier om te beoordelen of oversluiten loont, is de terugverdientijd berekenen: hoe lang duurt het voordat je maandelijkse besparing de oversluitkosten heeft goedgemaakt?

Formule: Totale oversluitkosten ÷ maandelijkse besparing = terugverdientijd in maanden

Voorbeeld: je hebt nog 15 jaar looptijd en wilt oversluiten van 4,2% naar 3,5% rente op een hypotheek van €280.000.

Huidige maandlast (rente): €280.000 × 4,2% ÷ 12 = ± €980/mnd
Nieuwe maandlast (rente): €280.000 × 3,5% ÷ 12 = ± €817/mnd
Maandelijkse besparing: ± €163
Totale kosten (excl. vergoeding): ± €4.000
Terugverdientijd: €4.000 ÷ €163 = ± 24 maanden (2 jaar)

Is de terugverdientijd korter dan de resterende looptijd? Dan is oversluiten in principe voordelig. Bij 2 jaar terugverdientijd en 15 jaar resterende looptijd is dat een duidelijk ja.

Belangrijk: Dit is een vereenvoudigde berekening. Bij een annuïtaire hypotheek daalt je rentelast elk jaar en is dit handmatig niet uit te rekenen. Een volledige doorrekening is altijd nodig voor een juist oordeel.

Hypotheek oversluiten aan het einde van de rentevaste periode

Het makkelijkste moment om over te sluiten is als je rentevaste periode afloopt. Er is dan geen vergoeding voor vervroegd aflossen, je kunt gewoon een nieuw contract afsluiten.

Je hebt op dat moment twee keuzes:

Verlengen bij je huidige bank, makkelijk en vertrouwd, maar niet altijd de scherpste rente
Oversluiten naar een andere bank, meer werk, maar vaak de beste voorwaarden

Veel mensen kiezen automatisch voor verlenging bij de eigen bank, zonder te vergelijken. Dat is begrijpelijk, maar het kost je in de praktijk regelmatig honderden euro’s per jaar.

Mijn advies: Start minimaal 3 maanden voor het aflopen van je rentevaste periode met vergelijken. Zo heb je tijd om goed te beslissen en hoef je geen genoegen te nemen met wat je bank je automatisch aanbiedt.

Hypotheek tussentijds oversluiten

Oversluiten midden in je rentevaste periode is duurder, omdat de geldverstrekker een vergoeding vraagt voor de rente-inkomsten die hij misloopt. Deze wordt boeterente genoemd, maar andere namen zijn ook ‘vergoedingsrente’ of ‘oversluitvergoeding’.

De hoogte hangt af van:

De resterende looptijd van je rentevaste periode
Het renteverschil tussen jouw rente en de actuele marktrente
Het hypotheekbedrag
Soort hypotheekvorm

Hoe lager de huidige marktrente ten opzichte van jouw rente, hoe hoger de vergoeding. Dit lijkt tegenstrijdig, maar klopt: de bank vergoedt precies het renteverlies dat hij lijdt.

Bereken de vergoeding altijd voordat je verdere stappen zet. Je eigen bank is verplicht dit kosteloos op te geven.

Tip: wist je dat als je een (bank)spaarhypotheek hebt het niet altijd gunstig is om een lage rente te krijgen? Heb jij een (bank)spaarhypotheek dan is het zeer raadzaam om hier eerst advies over in te winnen voordat je gaat handelen.

Ik heb hulp nodig

Rentemiddeling als alternatief voor oversluiten

Wil je profiteren van een lagere rente maar is de vergoeding voor oversluiten te hoog? Dan kan rentemiddeling een alternatief zijn. Hierbij middelt de bank de huidige rente en je resterende rente tot een nieuw gemiddeld tarief.

Voordelen van rentemiddeling:

Geen hoge oversluitvergoeding vooraf
Je profiteert direct van een lagere rente
Je blijft bij dezelfde bank

Nadeel: de gemiddelde rente is altijd hoger dan de actuele marktrente. Het voordeel is dus kleiner dan bij volledig oversluiten. Of het interessanter is dan oversluiten, hangt af van jouw specifieke situatie.

Let op: Niet alle banken bieden rentemiddeling aan. En ook niet elke situatie is geschikt. Laat dit altijd doorrekenen.

Hypotheek oversluiten: stap voor stap

Controleer wanneer je rentevaste periode afloopt
Vraag je huidige vergoeding op bij je geldverstrekker
Vergelijk de actuele hypotheekrentes bij andere aanbieders
Bereken de terugverdientijd van oversluiten
Laat de berekening controleren door een onafhankelijk adviseur
Kies of je oversluit, verlengt of rentemiddeling toepast
Laat de nieuwe hypotheek aanvragen en regelen (notaris, taxatie)
Zorg dat de Belastingdienst op de hoogte is van de nieuwe rente voor de renteaftrek

Hypotheek oversluiten en renteaftrek

Bij het oversluiten van de hypotheek moet goed gekeken worden naar je huidige hypotheek, einddata en fiscaal verleden aan renteaftrek. Het is niet zomaar toegestaan om je hypotheek weer een looptijd van 30 jaar te geven want dan loop je het risico dat je je hypotheekrenteaftrek verliest.

Hypotheek oversluiten bij scheiding

Na een scheiding wil de ene partner vaak de woning overnemen. Dit betekent dat de hypotheek op één naam moet worden gezet.

Hierbij heb je de keuze: of je behoudt de hypotheek die jullie samen hadden of je sluit de hypotheek over. Soms is oversluiten geen optie, dit komt doordat je inkomen onvoldoende is om het alleen te dragen. Blijf je dan bij je huidige geldverstrekker, dan zijn er vaak versoepelingsnormen, ook wel scheidingsnormen of beheernormen genoemd.

Bij deze keuze spelen extra zaken:

Inkomen van de overblijvende partner moet de hypotheek kunnen dragen
De ex-partner moet uit hoofdelijk aansprakelijkheid worden ontslagen
Bij overwaarde moet de partner uitgekocht worden (tenzij er in de scheidingsstukken anders bepaald is)

Als scheidingsadviseur en hypotheekadviseur begeleid ik dit traject vaak in zijn geheel. Zo hoef je niet te jongleren tussen meerdere adviseurs en heb je alles overzichtelijk bij één persoon.

Lees hier meer over de hypotheek overnemen na scheiding.

Laat mij je helpen met je hypotheek

NEEM VRIJBLIJVEND CONTACT OP

Veelgestelde vragen over je hypotheek oversluiten

Wanneer is hypotheek oversluiten voordelig?

Als het rentevoordeel over de resterende looptijd hoger is dan de totale oversluitkosten. Een korte terugverdientijd is in de meeste gevallen een goed signaal.

Wat kost een hypotheek oversluiten?

Reken op €4.000 tot €6.000 aan vaste kosten (notaris, taxatie, advies), plus eventueel een vergoeding voor vervroegd aflossen. Die vergoeding kan bij een lange resterende rentevaste periode aanzienlijk hoger zijn.

Kan ik mijn hypotheek oversluiten naar een andere bank?

Ja, dat kan altijd mits je aan de voorwaarden voldoet. Je bent niet verplicht bij je huidige bank te blijven. Oversluiten naar een andere bank kost iets meer werk, maar levert vaak de scherpste rente op.

Verlies ik mijn renteaftrek bij het oversluiten van mijn hypotheek?

Niet automatisch, maar het kan. Dit ligt eraan hoe je nieuwe hypotheek opgebouwd wordt.

Wat is het verschil tussen oversluiten en rentemiddeling?

Bij oversluiten sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. Bij rentemiddeling berekent de huidige bank een nieuw gemiddeld rentetarief, zonder dat je overstapt. Rentemiddeling is eenvoudiger maar levert minder rentevoordeel op.

Hoe lang duurt het om een hypotheek over te sluiten?

Gemiddeld 4 tot 8 weken, afhankelijk van hoe snel de taxatie en het adviestraject verlopen. Zorg dat je niet wacht tot de laatste week van je rentevaste periode.

Is oversluiten na scheiding hetzelfde?

Nee, dit is niet hetzelfde. Als je naar een andere geldverstrekker gaat wel, echter als dit niet mogelijk is, kan je bij de huidige geldverstrekker wellicht meer voor elkaar krijgen met scheidingsnormen en/of beheernormen.

IK HEB EEN ANDERE VRAAG