FINANCE & DIVORCE
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Daardoor dalen je maandlasten elk jaar een beetje, want over een lagere schuld betaal je minder rente. Het resultaat: je betaalt over de volledige looptijd minder rente dan bij een annuïtaire hypotheek, maar je maandlasten zijn in het begin hoger.
Op deze pagina leg ik je precies uit hoe de lineaire hypotheek werkt, wat je per maand betaalt, hoeveel je totaal bespaart ten opzichte van annuitair, en wanneer lineair de slimste keuze is.
Wat is een lineaire hypotheek?
Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je de lening in gelijke stappen aflost over de looptijd. Bij een looptijd van 30 jaar (360 maanden) betaal je elke maand 1/360e van de oorspronkelijke hoofdsom als aflossing. Dit bedrag is altijd gelijk.
Bovenop die vaste aflossing betaal je rente, maar die rente daalt elke maand een beetje, omdat je schuld elke maand kleiner wordt. Je totale maandlast (aflossing + rente) is daardoor in het begin het hoogst, en daalt elk jaar verder totdat je in de allerlaatste maand alleen nog de allerlaatste aflossingstermijn betaalt.
Waarom ‘lineair’?
Als je de resterende schuld uitzet in een grafiek, zie je een rechte lijn omlaag. Elke maand daalt de schuld met exact hetzelfde bedrag, vandaar de naam. Deze aflossingsvorm is ideaal als je de komende jaren nog met inkomen zal stijgen en je lasten dalen, je houdt dan steeds meer over per maand. Het kan ook een goede oplossing zijn als je vlak voor pensioen zit en je inkomen dan een stuk lager is. Door de lasten nu hoger te hebben en naar beneden laat gaan is het wellicht beter passend op het moment dat je je pensioen gaat krijgen.
Hoe werkt een lineaire hypotheek? + rekenvoorbeeld
Bij een lineaire hypotheek bestaat je maandbedrag uit een vast aflossingsbedrag + rente over de openstaande hypotheekschuld. Het aflossingsdeel blijft iedere maand hetzelfde. Het rentedeel daalt juist langzaam, omdat je hypotheekschuld steeds kleiner wordt.
In het begin van de looptijd
In de eerste jaren zijn je maandlasten het hoogst. Dat komt doordat je een vast bedrag aflost en rente betaalt over de volledige hypotheekschuld.
Daardoor betaal je aan het begin relatief veel per maand.
Dat betekent:
- hogere startlasten;
- je lost direct flink af;
- je hypotheekschuld daalt snel.
Tijdens de looptijd
Elke maand wordt je hypotheekschuld kleiner doordat je blijft aflossen. Daardoor betaal je ook steeds minder rente.
Het gevolg:
- je maandlasten dalen langzaam;
- het rentedeel wordt steeds kleiner;
- je bouwt sneller overwaarde op in je woning.
Aan het einde van de looptijd
In de laatste jaren van de hypotheek zijn je maandlasten het laagst.
Dat komt doordat:
- een groot deel van de hypotheek al is afgelost;
- je nog maar weinig rente betaalt;
- de openstaande schuld steeds kleiner wordt.
Aan het einde van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost.
Stel: je sluit een lineaire hypotheek af van €300.000 met 3,8% rente en een looptijd van 30 jaar.
Vaste maandelijkse aflossing: €300.000 ÷ 360 = €833 per maand
|
Periode |
Aflossing/mnd |
Rente/mnd |
Totaal/mnd |
|
Maand 1 |
€833 |
€950 |
€1.783 |
|
Jaar 5 (mnd 60) |
€833 |
€791 |
€1.624 |
|
Jaar 10 (mnd 120) |
€833 |
€633 |
€1.466 |
|
Jaar 20 (mnd 240) |
€833 |
€317 |
€1.150 |
|
Jaar 30 (mnd 360) |
€833 |
€3 |
€836 |
Je ziet: de aflossing blijft altijd €833, maar de rente daalt van €950 in maand 1 naar bijna nul in het laatste jaar. Je totale maandlast daalt daardoor van €1.783 naar €836.
Lineaire hypotheek berekenen: totale rentelast
De totale rente die je betaalt over de volledige looptijd bereken je als volgt:
Totale rente lineair: Gemiddelde schuld × rente × looptijd = (€300.000 ÷ 2) × 3,8% × 30 = ± €171.000
Bij een annuïtaire hypotheek van dezelfde omvang, rente en looptijd betaal je over de volledige looptijd ± €206.000 aan rente.
Voordeel lineair: ± €35.000 minder rente over 30 jaar. Dat is een significant verschil, puur door de snellere aflossing.
Lineaire hypotheek vs. annuïtaire hypotheek
Dit is de vergelijking die de meeste mensen willen maken. Beide vormen geven recht op hypotheekrenteaftrek, maar ze werken heel anders.
|
Lineaire hypotheek |
Annuitaïre hypotheek |
|
|
Maandlast begin |
Hoog (± €1.783) |
Lager (± €1.406) |
|
Maandlast eind |
Laag (± €836) |
Gelijk (± €1.406) |
|
Totale rente (30 jr) |
± €171.000 |
± €206.000 |
|
Schuld daalt |
Snel (lineair) |
Langzaam (begin) |
|
Renteaftrek |
Daalt snel |
Daalt langzaam |
|
Geschikt voor |
Hogere inkomens, pensioen in zicht |
Starters, lagere beginlasten gewenst |
Netto maandlasten: let op het verschil. Omdat je bij lineair sneller aflost, heb je ook sneller minder renteaftrek. In de eerste jaren zijn de netto maandlasten bij lineair daardoor hoger dan het bruto verschil doet vermoeden. Over de volledige looptijd ben je bij lineair goedkoper uit, maar de eerste jaren voelen duurder. Het omslagpunt tussen lineair en annuïtair ligt ongeveer op 14 jaar.
Wanneer is een lineaire hypotheek de beste keuze?
Een lineaire hypotheek past het best bij mensen die:
- Nu een goed inkomen hebben maar verwachten dat het inkomen later daalt, bijv. bij pensioen of deeltijdwerk
- Zo snel mogelijk van de hypotheek af willen en bereid zijn in het begin meer te betalen
- Al wat ouder zijn en de hypotheek in de toekomst volledig willen hebben afgelost
- Zekerheid willen: geen verrassingen, altijd dalende maandlasten
Een annuïtaire hypotheek past beter bij:
- Starters met een beperkt budget die in het begin lage maandlasten nodig hebben
- Mensen die verwachten dat hun inkomen stabiel blijft
- Mensen die maandelijks gelijkmatige lasten prettig vinden
Wat is het verschil tussen lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek?
Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand een vast bedrag af. Daardoor dalen je maandlasten gedurende de looptijd.
Bij een annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten in het begin juist gelijk en los je in de eerste jaren minder af.
Lineaire hypotheek en hypotheekrenteaftrek
Een lineaire hypotheek geeft net als de annuïtaire hypotheek volledig recht op hypotheekrenteaftrek, mits je de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig aflost. Beide vormen zijn fiscaal gelijkwaardig in die zin.
Maar er is een nuance: bij lineair daalt je rentelast én je renteaftrek snel. Dat betekent dat het netto voordeel van de aftrek sneller afneemt dan bij annuïtair.
Rekenvoorbeeld fiscaal: In jaar 1 betaal je bij lineair ± €11.400 aan rente. Bij 37% aftrek levert dat ± €4.218 terug. In jaar 15 betaal je nog ± €5.700 rente, aftrek ± €2.109. Bij annuïtair is de rente in jaar 1 hoger maar blijft langer op niveau.
Per saldo betaal je over de hele looptijd bij lineair minder rente én ontvang je minder belastingteruggave. Het netto voordeel van lineair is daardoor kleiner dan het bruto voordeel, maar lineair blijft op de lange termijn goedkoper.
Lineaire hypotheek berekenen: formule
Maandelijkse aflossing: Hypotheekbedrag ÷ looptijd in maanden
Maandelijkse rente (maand n): (Hypotheekbedrag − (n−1) × maandelijkse aflossing) × (rentepercentage ÷ 12)
Totale maandlast (maand n): Aflossing + rente van die maand
Wil je weten wat de lineaire hypotheek voor jouw specifieke situatie betekent? Als hypotheekadviseur reken ik het graag met je door, inclusief de vergelijking met annuitair en het netto effect na belasting.
Lineaire hypotheek en pensioen
De lineaire hypotheek is populair bij mensen die weten dat hun inkomen later daalt, met name bij het ingaan van het pensioen. De redenering: je betaalt nu meer, maar tegen de tijd dat je met pensioen gaat en minder verdient, zijn je maandlasten flink gedaald.
Concreet: bij een hypotheek van €300.000 en een looptijd van 30 jaar zijn je maandlasten op je 65e (als je de hypotheek op je 35e afsloot) al bijna gehalveerd ten opzichte van het begin. Dat geeft financieel ademruimte op het moment dat je inkomen terugvalt.
Vergelijk: Bij een annuïteitenhypotheek betaal je op je 65e nog steeds exact hetzelfde bruto bedrag als op je 35e, uiteraard er vanuitgaande dat de rente op je hypotheek ook gelijk blijft.
Lineaire hypotheek afsluiten: waar let je op?
- Controleer of de begin maandlasten haalbaar zijn met je huidige inkomen
- Bereken het netto effect na belastingteruggave, niet alleen bruto
- Vraag of je boetevrij extra kunt aflossen, de meeste geldverstrekkers staan 10% per jaar toe
- Vergelijk de rente bij meerdere geldverstrekkers, lineair en annuïtair krijgen vaak dezelfde rente
- Overweeg een combinatie: deels lineair, deels annuïtair
Combinatie lineair en annuïtair
Je hoeft niet te kiezen: je kunt een deel van je hypotheek annuïtair en een deel lineair afsluiten. Zo combineer je de voordelen van beide vormen: beheersbare begin lasten én snelle aflossing van een deel van de schuld.
Dit is een goede strategie als je nu net iets te weinig verdient voor een volledig lineaire hypotheek, maar wel wil profiteren van de snellere aflossing.
Laat mij je helpen met je hypotheek
Veelgestelde vragen over een lineaire hypotheek
Waarom zijn de maandlasten bij een lineaire hypotheek in het begin hoger?
Omdat je direct begint met aflossen én rente betaalt over de volledige hypotheekschuld. Naarmate de hypotheekschuld daalt (door aflossing), ga je dus ook minder rente betalen.
Waarom dalen de maandlasten bij een lineaire hypotheek?
Je betaalt iedere maand rente over een lagere schuld. Daardoor wordt het rentedeel steeds kleiner.
Is een lineaire hypotheek goedkoper dan annuïtair?
Over de gehele looptijd in principe wel, omdat je sneller aflost en daardoor minder rente betaalt.
Kan ik later overstappen van annuïtair naar lineair?
Ja, in veel gevallen kun je jouw hypotheek aanpassen of oversluiten. Een adviseur kan bekijken wat financieel verstandig is.
Kun je extra aflossen op een lineaire hypotheek?
Ja, bij veel geldverstrekkers kun je jaarlijks een deel boetevrij extra aflossen.
Wat is verstandiger bij een eerste huis: lineair of annuïtair?
Voor starters is een annuïteitenhypotheek vaak populairder vanwege lagere startlasten, maar lineair kan interessant zijn als je direct meer financiële ruimte hebt.
Kan ik minder lenen met een lineaire hypotheek?
Dat kan. Door de hogere maandlasten aan het begin ligt de maximale hypotheek soms lager.
Wat gebeurt er aan het einde van de looptijd?
Als je volgens schema aflost, is de hypotheek volledig afbetaald.
Waarom zou je niet kiezen voor een lineaire hypotheek?
Doordat je direct veel aflost én rente betaalt over de volledige hypotheekschuld, liggen de lasten in de eerste jaren vaak hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Daardoor kun je soms minder lenen of houd je minder financiële ruimte over voor andere uitgaven.
Ook kiezen sommige mensen bewust voor lagere maandlasten in de eerste jaren, bijvoorbeeld omdat ze verwachten dat hun inkomen later stijgt of omdat ze meer ruimte willen voor verbouwingen, sparen of een gezin.
CONTACT
LINKS
INFO
Telefoon: 06-82700065
Oeverzeggeweg 73
1706AH Heerhugowaard
KVK nummer: 95415130
AFM nummer: 12050310
KifiD aansluitnummer: 300.018978